Ứng dụng công nghệ để nâng tầm giá trị sử dụng bất động sản tại Việt Nam còn thấp

Cùng với sự nở rộng của các đô thị, các tòa nhà cao ốc mọc lên ngày càng nhiều đòi hỏi phải ứng dụng công nghệ số hóa trong việc quản lý và khai thác. Theo các chuyên gia, dù nhiều năm trở lại đây số lượng các công ty dịch vụ quản lý và khai thác các tòa nhà bất động sản nở rộ, tuy nhiên chất lượng dịch vụ vẫn không tăng tương xứng.

Hàm lượng công nghệ còn thấp

Với các khu đô thị mới, các khu chung cư rộng lớn với hàng nghìn cư dân sinh sống, các phương pháp quản lý vận hành thủ công truyền thống đang hụt hơi bởi khối lượng khổng lồ công việc. Sự gián đoạn trong các kênh giao tiếp, việc quản lý hồ sơ cư dân, đảm bảo chất lượng sống các tòa nhà, các khoản kinh phí thu chi, công khai tài chính… đang làm phát sinh nhiều mâu thuẫn và xung đột trong nhiều khu chung cư, vừa khiến chất lượng sống không được đảm bảo, vừa làm giảm giá trị của các chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thực tế tại thị trường Việt Nam hiện nay, các doanh nghiệp đảm đương được việc phát triển các dự án bất động sản trong lĩnh vực khai thác vận hành, thống lĩnh thị trường vẫn là các doanh nghiệp nước ngoài. Hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam vẫn chưa thể cạnh tranh nổi cả quản lý vận hành lẫn quản lý khai thác.

“Trong khi đó, khi mua nhà, khách hàng thường quan tâm đầu tiên đến sự an toàn, an ninh và chất lượng sống, không gian sống đòi hỏi các đơn vị quản lý vận hành phải bảo đảm được các nhiệm vụ này. Các doanh nghiệp Việt Nam tham gia thị trường này buộc phải ứng dụng công nghệ để nâng cao dịch vụ, cạnh tranh” – theo ông Châu.

Tuy nhiên, ngay cả các doanh nghiệp nước ngoài cũng tham gia quản lý các tòa nhà chung cư, văn phòng hiện nay tại Việt Nam vẫn chưa thực sự mang hết các giải pháp công nghệ tiên tiến nhất vào Việt Nam để nâng tầm giá trị sử dụng. Với hầu hết các căn hộ chung cư hiện nay, sự khác biệt giá vẫn nằm ở các yếu tố vị trí có đắc địa hay không, chất liệu xây dựng thế nào, trong khi giá trị công nghệ trong các tòa nhà không cao, dẫn đến việc kết nối với các giải pháp công nghệ để quản lý vận hành chưa rõ nét.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Nguyên giám đốc Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, các hệ thống thông minh quản lý các tòa nhà hiện nay trên thế giới rất đa dạng, từ cảnh báo cháy, quản lý điện nước cho tới kiểm soát lượng ánh sáng được tích hợp để quản lý vận hành thống nhất. Song hàm lượng công nghệ “Smart home” hiện nay ở các toàn nhà ở Việt Nam vẫn quá thấp để có thể quản lý tập trung một cách thông minh như nhiều nước đang ứng dụng.

Có câu đùa rằng chúng ta vẫn đang “chấm cơm” nhiều hơn “chấm com” vì vẫn còn thâm dụng rất nhiều lao động, nhiều khập khiễng trong việc ứng dụng công nghệ quản lý bất động sản. Chẳng hạn với dịch vụ lau kính, người ta đã ứng dụng robot để thực hiện, trong khi chúng ta vẫn dùng công nhân đu dây treo lủng lẳng. Hàm lượng công nghệ vẫn cón rất ít nên không thể tích hợp để quản lý thông minh – ông Khương so sánh.

Nâng cao giá trị vô hình

Theo Kiến trúc sư Lê Anh Đức, vòng đời một bất động sản bắt đầu từ giai đoạn chuẩn bị, xây dựng, cho đến vận hành, khai thác. Giai đoạn vận hành và khai thác là giai đoạn dài nhất và nếu thực hiện tốt sẽ tiếp tục làm gia tăng giá trị bất động sản. Nếu hiểu rằng chính cư dân đang sinh sống tại căn hộ chẳng hạn cũng đồng thời là một nhà đầu tư thì việc quản lý khai thác tốt một chung cư sẽ giúp tăng thêm tính thanh khoản cho các căn hộ. Giá trị vô hình của bất động sản là tính an ninh, quản lý chuyên nghiệp, vệ sinh môi trường, không gian sống… có chỉnh chu hay không, tất cả đều tác động đến quyết định mua một căn hộ.

“Việc ứng dụng các công nghệ số vào quản lý vận hành các tòa nhà sẽ đáp ứng được việc duy tu, bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật vốn rất phức tạp. Đặc biệt trong những dự án đã qua thời gian dài sử dụng, hoặc các tòa nhà đã qua nhiều đời ban quản lý, vốn đã can thiệp sửa chữa thay thế khá nhiều, việc dữ liệu được lưu giữ đầy đủ trong hệ thống sẽ giúp công việc dễ dàng, chính xác hơn rất nhiều” – KTS Đức phân tích.

Bên cạnh đó, ứng dụng công nghệ cao để quản lý các tòa nhà chung cư còn giúp cung cấp một cách minh bạch, thông suốt thông tin cho các bên tham gia cùng sinh sống, khai thác. Đây còn là giải pháp nhanh chóng, kịp thời để người sử dụng phản ánh chất lượng dịch vụ, sự cố đột xuất. Điển hình là mỗi năm các tòa nhà chung cư đều tổ chức hội nghị nhà chung cư, nhưng phương pháp không đáp ứng được đầy đủ nhu cầu kịp thời của cư dân chung cư.

Khi tất cả các kế hoạch sửa chữa duy tu được công khai rõ ràng sẽ giúp dân cư tăng cường giám sát các hoạt động của đơn vị quản lý chung cư. Hơn nữa, còn nhiều việc tế nhị như các vấn đề tài chính hay thu phí chẳng hạn, cứ đến gõ cửa từng nhà nhắc và thu tiền phí cũng gây khó chịu cho cư dân. Nếu chỉ bằng một cái click chuột mà tất cả vấn đề đều được thực hiện thì sẽ thoải mái hơn rất nhiều – ông Đức đánh giá.

Chuẩn hóa quy trình quản lý

Hoạt động trong lĩnh vực, ông Nguyễn Tiến Dũng, chủ tịch HĐQT Savista nhận xét việc quản lý và vận hành chung cư như làm dâu trăm họ. Nhiều mâu thuẫn vẫn thường xảy ra giữa các bên chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý và cư dân. Có những vấn đề thuộc về yếu tố hành vi của nhân viên quản lý vận hành khiến cư dân phật lòng, có những vấn đề nằm ở chất lượng dịch vụ không đáp ứng đúng nhu cầu. Do vậy các công ty phải xây dựng được hệ thống chuẩn mực đồng nhất để không quá lệ thuộc vào tính cách, cảm xúc của từng cá nhân con người, áp dụng được công nghệ cao trong các giải pháp quản lý.   

Ngay cả khi đã ứng dụng công nghệ, việc chúng ta sử dụng thế nào vào thực tế cũng là vấn đề lớn. Nếu đầu tư công nghệ thông minh mà thời gian sau mọi thứ đều bị tê liệu, hoặc thậm chí gây bất tiện, như chuyện báo cháy quá nhạy chẳng hạn thì hiệu quả cũng như con số không.

Do vậy, quan trọng không kém là việc phải xây dựng một hệ giá trị thông qua nền tảng về mặt công nghệ, trong đó định rõ con người vận hành và hệ thống quy trình vận hành cho các nhân viên để tác nghiệp trong thực tiễn vẫn là yếu tố hàng đầu.